中央銀行為了防止房市出現泡沫，積極從需求和供給兩方面壓制成交量，除了限縮房貸放款成數、增提擔保品、修繕貸款以及業者之土建融資申貸和周轉金以外，最近並對理財型房貸加以限制。
但是，我們從最近西班牙房地產泡沫，學到一個重要的教訓，那就是打房不能一昧強迫銀行配合，長期的打房政策必須保障銀行業利潤，政策才能贏得漂亮。
西班牙銀行業的放款損失，預估在2,500億歐元左右，主要來自商業不動產放款，而非自用住宅房貸，與外界普遍的認知不同。許多的西班牙空屋，是建商尚未完工或尚未出售的單位，不是有屋主的成屋。也就是說，銀行的融資主要是對營建業者，雖然利潤比承做個人房貸低，但是量大所以吸引銀行。
營建業對西班牙經濟成長的貢獻度，近十年來約在30%左右，歐元區的平均卻不到6%，可見西班牙的房地產泡沫絕不單純是炒房那麼簡單。
西班牙銀行在房市興旺時獲利亮眼，於是瘋狂挹注營建業的融資，許多案件額度甚至高達擔保品的120%。結果是銀行業對建商融資高達1.1兆歐元，比西國1年GDP還多10%，供給過度堆積出大量未能過戶的無主空屋，這是該國房市泡沫與台灣極為不同之處。
台灣各界所憂心的問題，是需求強勁推升都會區房價，而絕大部份的空屋有主只是無人居住。但央行為打壓需求所推出的限量性政策，就供需的原理來說不可能奏效，因為其他資產的報酬率都偏低，就算貸款利率加上央行政策墊高的成本，投資房地產仍然是投資的上選。
台灣在打房政策應從西班牙泡沫吸取的教訓是，與其限制營建業或購屋人的供需行為，不如從銀行業的後端成本著手，提高銀行業在不動產融資上的成本，會直接影響銀行投入不動產融資的意願，不但比修修補補的各種限制有效，在政策的精神上也可免去干預經濟的汙名。
金管會所設下的「房貸占放款比重限30%」、「土建融占放款比重限10%」及「以不動產為擔保占放款比重限70%」3大標準，從業務面直接干預銀行的營運，看來是在急迫中下了重手。
要達到金管會的3大標準，只能減少新承做的不動產放款、或提損失準備金，如此一來銀行獲利受到衝擊，是否會因被迫增加總放款金額而拉升授信風險呢？
對於銀行對不動產的授信，央行可以根據其占授信總額的比率，對該部份採取差別性存款準備率，以內生性機制從源頭調整不動產融資的資金供給。但為了保持銀行獲利的穩定，央行、金管會或財政部應該在其他方面，予以其他適當的補貼或開放，那麼銀行當然會有極高等意願全力配合。
在目前的政策下，央行及金管會只顧著墊高不動產融資雙方的成本，卻沒有任何相對的付出。如果政府真的對房市泡沫有危機感，就應該積極注入資源，打房才不會只是媒體頭條新聞來源，也不會讓民眾產生政策無效的印象。
（作者是開南大學財務金融系助理教授）
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