■林俊銘
農曆春節將至，台北市政府搶在9天長假前，釋出了新的地上權開發案，而且地點就在SOGO復興館後面，位置絕佳，預料將引發各路人馬高度興趣，我想在假期結束、正式開工後，潛在投資人就會開始動起來，進入實質評估階段。
展望金蛇年，將有愈來愈多地上權案會陸續公告，可望成為投資市場的新亮點，並有助全年土地交易量維持在千億元大關。
地上權的概念雖然已逐漸被投資人接受，但目前地上權標售的相關配套措施並不完善，可能影響多數人的投資意願，若政府能針對法令機制進行檢討，相信未來地上權案將更為盛行。
整體而言，今年商用不動產市場難脫觀望格局，預期上半年都會是觀望格局，目前已有不少屋主有意獲利了結，惟價格尚未大幅鬆動，外資是否能接棒壽險業出手買樓，值得觀察。
世邦魏理仕近日已接到不少委賣案，總價值超過500億元，而且這些委賣案的地點橫跨北、中、南地區，除了一般的商辦大樓之外，還有旅館等其他商用不動產。
這些業主有意處分資產，主因政府對壽險業祭出「金7條」後，市場氛圍已轉差。
至於原先是市場主力的壽險業者，其海外不動產投資是否能放寬，則是今年另一觀察重點。世邦魏理仕統計，目前壽險業欲進軍海外市場的資金規模高達8,000億元，而亞洲商用不動產市場1年的跨境投資交易案量不過4,000億元，也就是說，若壽險資金解禁，勢必在亞洲市場掀起大波瀾。
金管會去年11月中實施「金7條」之後，壽險業者終止所有投資，市場僅剩零星的商用不動產案例成交，導致第4季商用不動產交易金額較前季下滑53%至248億元。
由於市場游資仍然充沛，我們認為，若租金投報率逐漸向上調整之後，仍可吸引更多非壽險業的投資人積極投入商用不動產市場，尤其是外資，但租金投報率何時可有效提升，還很難說。
若依買方需求來觀察，未來幾季旅館類產品依然是市場投資焦點。
土地買賣方面，去年數筆大型交易均為地上權案及政府相關開發案，帶動第4季土地交易金額達495億元，全年累計共1,831億元，較前年大增49%。展望今年，多筆地上權案陸續公告，可望成為投資市場亮點，並有助全年土地交易量維持在千億元大關。
租賃市場部分，去年第4季，台北市有3棟新大樓完工，為市場注入2萬4,300坪的新供給，使平均空置率上升至9.8%，終結連九季跌勢；在此同時，市場搬遷需求疲弱，為2年來去化情況最差的一季，平均租金則因有少數大型租戶遷往租金較高的大樓，而拉抬至每坪每月2,538元。
世邦魏理仕統計，至2016年底前，台北市中心將有高達12萬坪的新辦公空間釋出，對市場衝擊大；未來4年新增量總和非常龐大，超越過去10年平均供給水準。
在經濟成長緩慢、租戶擴張需求持平的情況下，我認為中短期內台北辦公室租金的上漲空間十分狹小。若觀察金蛇年的需求來源，科技業及消費性產品業將是市場上較為活躍的承租方，銀行業則可能保持沉寂。
（本文由世邦魏理仕台灣區董事總經理林俊銘口述）
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